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萬科集團執行副總裁、首席運營官張旭透露，預計雙十一總共有10億件貨品，其中有5億件是從普洛斯和萬科的貨倉里出來的。

今年的雙十一，國人消費熱情再度升級，全網銷售額達2539.7億，其中天貓銷售額達1682億，比去年又多了475億。而消費者“剁手”之后，最關心的是何時送達。

“倉庫爆倉了請盡快來拿?！本〇|快遞通知短信顯示了物流的緊張，火爆雙十一背后，離不開物流倉儲支撐。

最新提出要做“美好生活場景師”的萬科，其旗下的物流平臺在雙十一扮演了重要角色。萬科集團執行副總裁、首席運營官張旭透露，預計雙十一總共有10億件貨品，其中有5億件是從普洛斯和萬科的貨倉里出來的。

雙十一的火爆彰顯了萬科系物流地產“中國第一”的地位，2014年起便開始布局物流地產的萬科，在聯手物流地產巨頭普洛斯后，其打造全球化物流平臺的進程在加快。

萬科管理層表示，萬科物流不只是物流地產，還作為萬科城市配套服務商生態系統的一部分，為未來提供更多可能。

雙十一的倉儲物流考驗

今年的雙十一比往年更具爆發力。11月11日當天僅用了3分零1秒，阿里巴巴平臺上的交易額沖破100億，到7時46分58秒，京東累計下單金額超千億。最終，阿里平臺成交額達1682億元，京東下單金額鎖定1271億元。

對比來看，雙十一當日全網銷售額，相當于1個巴西，或1/4個日本，或1/2個俄羅斯一年所有的電商采購量。

“雙十一是對物流體系極大的考驗”，張旭介紹，過去一年中每天發貨1億件，去年雙十一發了6.57億件，預計今年發10億件。

這些貨品怎樣送到每個人手上？張旭比喻，雙十一物流就像春運，路上都是送快遞的車輛，倉庫高速流轉，工作人員比平時增加了兩三倍。

萬科物流打造了“前店后倉”的生態平臺，即一個倉庫供應覆蓋一個片區?！皩幉ㄓ袀€保稅區倉庫，可以覆蓋整個浙江?！睆埿衽e例說，東北人家里吃的麥當勞、漢堡都是從萬科沈陽冷鏈倉庫發出來的；西北地區昆明、南寧、日喀則的每一輛共享單車OFO，都來自萬科物流倉庫。

巨量雙十一物流的另一面是，中國物流地產的建設遠沒有跟上。根據CBRE數據，2012年中國存量高標準倉儲設施僅1300萬平方米，占比全國近7億平方米倉儲面積的2%，同時，中國人均倉儲面積僅為0.4平方米，是美國的1/12。

“到現在為止，中國95%以上還是農民倉?！睆埿癖硎?，萬科希望為倉庫建立行業標準，保證其防火等級及安全性，同時也要方便交通運輸?！稗r民倉里可能靠肩扛手抬，現在倉庫是自動化，運輸更加便捷，都在高速公路邊上?！?/p>

同時，因為工人做搬運、配送，物流的地點不在城市中心，萬科為員工在物流倉庫里提供公寓和文化設施。

“好比身體里的血管，城市的血管就是物流事業，是嫁接產業與居民之間的一個橋梁?！睆埿裾J為，好的物流不僅僅是食物的安全，更多是為了提高效率，節約成本。

“除了關注人和物，我們要用科技提升效率，用生態創造可能?！睆埿窠榻B道，通過運用技術，萬科的倉庫里、園區里建立了物聯網，能在總部檢測到所有設備運行狀態，因而可以最短時間派人維護，確保倉儲運營的安全。

萬科+普洛斯要做全球第一

繼“城市配套服務商”之后，萬科董事會主席、首席運營官郁亮最新提出了“美好生活場景師”的概念，物流是萬科城市配套服務商生態系統的重要一環。他對萬科物流的期許，是要做到全球第一。

張旭指出，中國物流行業雖然相對落后，但正在高速發展，這是因為電商的推動。

在談到萬科為何要做物流時，張旭透露，因為轉型城市配套服務商，萬科很早就想做物流。2014年郁亮等管理層拜訪美國華平、凱雷、黑石等投資機構，他們都提到了中國的物流產業具有極大前景。

后來萬科請新加坡物流巨頭普洛斯來講課，深入了解到中國物流才開始發展，未來還需要有兩億以上平方米的倉庫需求，根據中國人口的數量、GDP的發展，這是一片藍海。

今年7月14日，萬科與厚樸投資、高瓴資本、中銀投等組成財團，以790億元收購了普洛斯，其中萬科出資約170億，占股21.4%，成為普洛斯第一大股東。

不久后10月4日，普洛斯剛完成了在歐洲的業務布局，以28億美元收購歐洲現代物流設施開發和運營商蓋世理（Gazeley）在歐洲的物流平臺，資產組合總面積達300萬平方米。

“普洛斯在美國和歐洲排第二，巴西、日本和中國都是第一?！睆埿窠榻B，目前萬科已經聯手普洛斯在全球擁有超過500個現代化物流園區，占地近6000萬平方米，服務超過800家優質客戶，對應的資產價值約410億美元。

在中國，普洛斯有2500萬平方米的物流地產面積，加上萬科的500萬平方米，占據中國市場份額的60%，穩坐第一寶座。

萬科+普洛斯物流還在繼續擴大規模。10月11日，萬科發布公告，其子公司珠海乾元晟、深圳市萬科產業園與江蘇信托、寧波博裕物流有限公司、珠海市飛虹壹號擬共同投資設立一只專業物流地產投資基金——珠海市坤元興投資發展合伙企業，將投資于中國境內確定區域的擬建、在建及已建成物流地產項目。其中萬科出資15億元，占比25%。

初看起來，做物流地產利潤不高，“做運輸，一件幾塊錢，倉庫每平方米按幾分錢算，這個生意能做多大？”張旭表示，雖然單件物流量很小，但商業平臺每年的銷售零售總額同比增長10%，整個量非常大。

據悉，萬科做物流的模式是持有運營，收取租金、管理費等。

據華創證券報告，全國優質倉儲物業的供不應求已推動平均租金連續上漲，且網購規模越大的城市租金漲幅越大。CBRE統計，普通物流設施的回報率達6.5%-7%，優質倉儲的回報率達8%-11%。

“物流只有做成網狀平臺，布局全球才能產生更大效益?！睆埿裾J為，和普洛斯一起打造的物流平臺將不僅是倉庫的平臺，更相當于一個大底盤，通過血管和血脈把所有元素聯系在一起；商業、物流、租賃、產業園、教育、醫療、度假、養老等服務，形成了萬科完整的生態系統，把這些生態疊加，會有很多“物種”和行業誕生。

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